夫婦共働きで不動産投資、名義人問題。

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夫婦共働きで不動産投資をしていますが、収益物件の名義人は夫単独です。

夫婦で話し合って決めたことですが、まだちょっとモヤることもあり…

頭の中を整理するためにも、夫単独名義に決めた経緯と共有名義のメリット、妻単独名義にしていた際のメリット、今後の積み上げを書いておきます。

名義人とは

私と夫は収入合算して金融機関から融資を受けています。

私は物件の「連帯保証人」となっており、返済が滞った場合に借金を肩代わりする義務がありますが、連帯保証人だと不動産の持ち分はないので共有名義にはなっていません。

つまり、借金のリスクはあるけど所有権はないわけです。

共有名義とするためには夫婦それぞれのうちどちらかが「連帯債務者」となる必要があり、不動産を取得した際の登記費用も2人分、つまり2倍必要になってきます。

 

夫の単独名義にした経緯

夫婦共働きですが、夫の方は独立(リタイア)志向です。

いずれ子どもが小学校に入学したときに夫が家にいるのは心強いので、私も夫のリタイアには大賛成。

  • いずれ夫がリタイアして法人化したとき、夫単独名義の方が法人名義に変更する際の節税になりそう(税理士等に相談したわけではないです)。
  • 青色申告も2人分必要で手間が2倍。
  • 共有名義にすると不動産登記費用が2倍かかる(これが一番の理由)。

そんな理由でアパート1棟目の購入は夫の名義とし、特に検証することもなく2棟目も夫単独名義にしました。

 

共有名義にする利点

アパート2棟目を購入した時点で、部屋は10室を超えました。

青色申告では「事業的規模」となり、それまで10万円までしか受けられなかった控除が、65万円まで可能になります。

この時に初めて気が付くのです。

共有名義にしていれば、夫婦それぞれ65万円、計130万円の控除をすることが可能になるということに!さらに共同名義だと家賃収入は2人で分けることになるので、単独名義よりも不動産所得を減らして節税効果を高めることができます。

登記費用が2倍かかるので回収見込みの計算をしないとわかりませんが、共有名義にしておけば良かったかなと後悔しています。

 

妻単独名義もアリだったかも

これは1棟目購入当時から考えていたことですが、妻である私が会社員のまま個人事業主として青色申告をし、夫がリタイアした際に従業員となって専従者控除をうける方が、近未来での節税効果は一番高そうです。

しかし、節税云々の前に夫のモチベーションも重要なような気がして、強く推奨するのは辞めました。

離婚したらどうなる

夫婦で不動産投資、名義人は夫単独。

さて、夫婦が離婚したときに、財産をきれいに半分割できるでしょうか?

共有名義にすることのデメリットの1つは、全員の許諾がとれなければ売れないことです。裏を返せば単独名義のメリットは、自由に売却できること。

つまり、売却額を低く報告したり、売るのを渋ってさらに家賃収入が減ったとか言い訳して財産分配をごまかせる余地があるわけです。

では単純に名義を変更すればいいのかというと、今度は贈与税の問題が発生してきます。

 

今後の積み上げ

  • 独名義から共有名義に変更する際の費用と節税効果を天秤にかける。
  • とはいえ法人名義にした方が節税効果があるかもしれないので、今後の事業規模を見通し夫の法人設立のタイミングを決める。
  • 離婚リスクに備えて財産分与について夫婦間で決めておく。

 

最後に離婚リスクの話しなんかでてきましたが笑

夫婦で不動産投資、本当に面白い!

マイペースでのんびりですが、2人でちょっとずつ成長していく過程を楽しんでいます。