家を買う前に妄想しよう!40年先の未来予想図

家を買う前に自覚しておきたい「なりたい人生の未来予想図」

家を買うためには、価格やタイミング、マンションか戸建てかなど、様々に決めなければならないことが発生します。そのため、家を買う前にライフプランナーに相談する人も多いですが、しかしその前に何より大事なのは、

「自分がこうありたい人生の将来を予測する」

ことだとオレンは考えています。

人生の将来予測プランは、ざっくり言うとビジネスで個人目標を立てることと一緒です。こうなりたい!という大きな目標を立て、それを達成するために具体的なアクションプランを設計する。家を買うという行為は、自分の理想の人生を過ごすためのアクションプランの1つです。

もちろん人生がすべて目標通りに行くわけではないけれど、目指す姿があるのとないのとでは天と地の差があります。目標となる人生の航海図があれば、この生き方は自分の望んでいる生き方ではない!と気がついて、早めに軌道修正することも可能になってくるからです。

 

まずは妄想レベルで未来予測してみる

 

サイト上で検索すると、エクセル上で年収や子供が欲しい時期などを入力して、生涯の支出を把握できる「ライフプレンシュミレーター」等のフォーマットも存在しているので、これらの無料ツールを活用するのもよいでしょう。

私も、子供が産まれる前から2人産むと決めて、夫婦100歳まで入力してみました。ほぼ1日がかりの作業です。やってみてわかったことは会社リタイアしたあとは家計が赤字になる!ってこと。

しかし、最初からいきなりエクセルで家計を細かくシュミレーションするのは、気合いも時間も必要です。

そんな時間はかけられない、まずはざっくりと将来設計して自分に向いている家の条件を決めたい、という人におすすめしたいのが、ずばり、「妄想」!

妄想レベルで自分たちの過ごしたい人生(かといって非現実的すぎないレベル)で人生と家の購入をセットでシュミレーションしてみるのです。

オレン一家の例をとって、解説しましょう。

 

アラフォー夫婦+幼児2人+離れて暮らす義母1人の将来予測図

 

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■前提条件

住宅だけでなく、投資物件も買い進めたい。

セミリタイアを目指す身として、住居コストは極力かけたくない。

都心からは離れたくない。

子供が巣立つまでの20年間は3部屋必要。

■将来予測

20年後は90を超える義母の介護が必要になってくる可能性あり。

夫婦年をとってからは都心3階建ての家は住みにくい。

■オレン家の妄想未来予想図

ローンで購入した4000万の二階建戸建は、低金利の住宅ローンメリットを享受すべくマックス35年で引いて、毎月12万円の返済だ。

これまで住んでいた築古マンションは希望額で売れなかったので、アパートローンに切替え。広い戸建に1人で住んでいる義母の住まいに充てることにした。

義母がこれまで住んでいた戸建は50万円ほどかけて修繕し、月10万円で貸し出す予定だ。周辺エリアの同規模のファミリー向け賃貸需要を検索したところ、最安値が10万円なのでそれくらいはいけるだろうと見込んでいる。

借り手が見つかるまでは義母居住のアパートローンを肩代わりしているので、自分たちの住宅ローンと合わせると月18万円!毎月貯金ができない状態だ。少しでも早く、修繕を済ませて借り手を見つけたい。

半年後

ようやく戸建の借り手が見つかった。家賃10万円のうち義母の住むマンションのアパートローンや管理費の支払いに充てると、月約3万円の収益になる。

この収入には手をつけず、今後の投資用物件のためにとっておく。

1~5年後

住宅ローンはフルでひいたので、住宅用の資金を使って国内か国外に投資物件を購入。

夫のリタイア可能か?すでにあるアパートの収益と踏まえて検討。

10年後

戸建の入居者が出ていった。貯蓄してきたお金300万で家を解体し、ファミリー向け二戸アパートを新築する。2000万を公庫で借入れ17年ローン金利2%で毎月返済額は12万。1部屋8万円貸出予定。義母はそのころ80代、築古マンションは60年を迎える。残債支払える額で書い手がつくならそのまま売却し、新築した2戸アパートの一部屋に義母が住み、一部屋は賃貸に出す。その場合は家賃よりローン支払い額が上回るため毎月4万円持ち出し。

→問題① その時点でオレン夫婦はアラフィフ。公庫でアパートローンが組めるのか?

土地として売ってしまい、義母居住のマンションアパートローンを繰上げ一括返済&手残りで地方の投資物件購入がよいかもしれない。

問題② 義母が移りたがらなかったり残債以上の金額で売却できなければ?

→そのまま築古マンションに住み続けてもらい、新築アパートを2戸とも貸し出す。しかし築古マンションのローン支払いも継続して発生するので、新築2戸アパートのローン支払いと合わせるとマイナスになる。このケースの場合もやはり土地として売却、築古マンションの繰り上げ返済に充てたほうが良い。

25年後

築古マンションのローン残債260万。2戸アパートは築17年で借金完済。25年前に4千万で購入した戸建のローン残債は約1300万。2戸アパートを売却し、所有物件のローン繰り上げ返済に充てる。

20~30年後

子供2人が独立。

義母100歳が住む築古マンションの排水管から水漏れするも、建てかえ派と修繕派に別れ工事が進まない、暮らせる状態ではなくなり、同居がスタート。

築古マンションは買い手がつけば売る、つかなければ塩漬け状態にする。

→問題①

4千万で購入した戸建を子供の独立や同居をきっかけに住み替える場合、20年後に土地で3千万で売却できたとしてもローン残債引くと1千万にしかならず、住み替えは難しい。

2戸アパートの売却費でローン完済していれば、物件の売却費用はまるまる次の物件資金となるが、そもそも2戸アパートを建てられるのか妄想時点で危ぶまれるのであてにしない方がよさそう。

→問題②

いずれ塩漬けになるであろう築古マンションの今後について、管理組合の動向引続きチェック。

40年後

義母をみとり、夫婦二人で引き続き都心暮らし。

マンションが買えるくらいの金額で売却できたら売るもよし、売れなければそのまま住み続ける。 チャンチャン。

ラフで将来予測作成したあとは他人の目でもチェック!

オレン夫婦はこの妄想によって、駅近3階建て戸建→駅から少し離れても2階建てまたはマンションに路線変更しました。

また、築古マンションは欲は出さずに早いうちに売ろうという作戦を立てることができました。

いったんラフで作成したあとは、10年後20年後の投資物件の賃料ダウンや生活費アップなど具体的な数字も入れて詳細を詰めていくと、より具現化に近づきます。 

夫婦間で見せあって現時点での甘い点を指摘しあうのはもちろん、ライフプランコンサルタントに相談したりして客観的なアドバイスをもらえるとより将来設計が強固になることでしょう。

といいつつ、オレン一家の場合は投資物件も絡み事情が特殊すぎて、なかなか相談できるアドバイザーがいませんが・・・。

いずれにせよ、外部の専門家に頼る前に「自分は、家族は、こんな暮らしがしたい」というざっくりなシュミレーションがあるだけでも、現状何が課題なのか分かりだいぶスッキリするとは思います。