1棟目アパート購入記①遅れた入居募集

2015年、オレンと相棒は一棟めのアパートをフルローンで購入しました。
新築6戸木造です。

不動産の勉強を初めてから一棟目を購入するまでには、2年かかりました。
不動産投資の目的は、相棒がアーリーリタイアできるほどのキャッシュフローを得ること(オレンにとってはいつ二人がリストラされても生活に困らないくらいの収入を得ること)だったので、なるべく現金は使わず、レバレッジを効かせたい。
とはいえフルローンが使えても金利が高ければ手残りが減ってしまいうので、自己資金1割以下、金利2%台のローンが通る利回り10%以上の物件(一都三県)という条件で探していましたが、条件に当てはまる物件がまず見つからない。
これは、と思うものも現地に行くと、リフォーム必須で結局初期費用がかかる物件か、家賃設定を下げざるを得ない物件ばかりです。

そんな中、千葉県の築古物件を案内してくれた仲介業者さんとの雑談から、土地から新築を建てるプランを紹介してもらいました。
条件は以下になります。

価格 3千万円台
金利 地銀で1.7%、25年
利回り 10%

利回りは、家賃を地域の新築最安値に設定し算出しました。
モノレールの駅から徒歩5分、主要駅からバス15分で幹線道路に近く、高速の出口や大学も近くにあります。落ち着いた住宅街で単身用のアパートは少なく競合が少ないことも、決め手になりました。
最寄りのモノレール駅の乗降客数推移や、区の転出入も調べ、増加傾向にあることも確認済みです。
ただ今になって思えば、増加しているとはいえモノレール利用の絶対数が少ないことは気がつきませんでした。近隣の駐車場の空きが少なかったけど、駅利用者が多いから大丈夫とたかをくくってた。
オレンらの新築アパートは、のちに近隣駐車場不足で入居づけに苦労することに。地方は想像以上に車社会なんだと思い知らされました。

** <b>アパート竣工の後は?スタートが出遅れた</b>

無事アパートの決済が終わり、仲介業者さんから紹介してもらった管理会社と専任媒介の契約もかわし、あとは竣工を待つだけ。
遅くて11月、早くて9月竣工と言われていたので、3月の繁忙期に合わせるようになるべく遅い竣工を希望しました。銀行のローン返済が、竣工後3ヶ月後からスタートすると言われていたからです。入居者がいないのにローン返済が始まったら最初から大赤字になってしまう。

6月末、忙しく働いていたオレンの元に仲介業者さんら一本の電話が入りました。
「アパート、7月末頃に竣工予定なので、近いうちに建築立会いをお願いします」
えっ、もうですか!喜ぶよりも動揺が先に声に出ました。管理会社を決めた時点で、気が緩んでしまって物件の進捗状況を確認するのを怠ってしまっていたのです。
早く募集かけないと。アパート名決めないと。まずは管理会社と話さないと。慌てて管理会社の担当にメールしましたが、一週間待っても返事が返ってきません。携帯にもでません。
本来ならこの時即座に行動をおこすべきなのですが、管理会社との付き合い方が全くわかっていませんでした。
ポータルサイトに私たちの物件は紹介もされておらず焦りました。専任契約を交わせば自動的に対処してくれるのだと思い込んでいました…
元々早くて9月竣工でしたので、完成が7月でもローン返済は12月まで待ってくれるというのは唯一の幸いでした。

一週間後、しびれを切らして管理会社に電話をすると、担当者は休みとの返答。急いでいるのだがメールも携帯もレスポンスがない旨伝えると、言いにくそうに、担当者は体調不良で倒れていて復帰見込みがわからないとのこと!
顔合わせの時に同席していた上司に電話口に出てもらいました。

担当者へのメールには、その上司もCCに入れていたのですが、メールを見ていなかったようです。専任媒介の契約を交わしたのは3月でしたが、オレンらの名前や物件のこともすっかり忘れられていました。
管理会社も管理しなければいけなかったのだと、この時思い知りました。

 

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