1棟目アパート購入記④効果があった空室対策まとめ。

入居0からスタートした前回までの話↓

 

taruosiru.hatenablog.com

 

 

入居0だった新築アパートが管理会社を変更し、2ヶ月で5戸/6戸まで入居が決定!目標にしていた満室には至りませんでしたが、9月初旬まで申し込みはおろか内見も3件しかなかったことを考えると、大きな進歩です。

ここに至るまでいろいろ試行錯誤したので、それらの作戦と結果をかんたんにまとめておきます。

 

作戦1:入居者に自転車プレゼントキャンペーン

ターゲットとして狙っていた近隣の大学まではチャリ圏内なので、募集と同時に開始したキャンペーンです。自転車の車種が選べるカタログギフトを扱っている自転車やさんを見つけて、カタログ2セット以上注文したら安くしてもらうよう価格交渉もしました。

しかし、結局カタログを購入する機会は一度も訪れることなく、ひっそりと自転車プレゼントキャンペーンは終了。学生が動くシーズンならいざ知らず、入居募集をかけていた夏・秋シーズンは社会人がメインターゲットになるため、自転車はすでに持っているか、車ユーザーがほとんどでした。

作戦2:家賃1ヵ月フリーレント
管理会社の変更前に実施したキャンペーンです。まったく反響ナシ。振り返ってみれば、「なぜ入居が決まらないのか」の分析が甘かったです。
サイトが見られていないのか。客付け会社に物件が周知されていないのか。営業マンが案内してくれていないのか。

どのステップに問題があるのか把握しないと、適切な解決策は打てません。
この時期の問題は、<客付け会社に物件が周知されていない>でした。
フリーレントをやっても、物件が周知されていなければ意味がありません。


作戦3:管理会社の変更

3カ月もたたずに管理会社をすぐに変えるのはためらいもあったのですが、結果として動いて良かったです。

入居付けの力は、恐らく大差ありません。ただ、変更した管理会社さんは、大家に対する態度や姿勢が全く違いました。
具体的には、問いかけられたメールにすぐに返信をくれる。こちらからの提案に応えて、動いてくれる。

大家目線では当たり前のことかもしれませんが、多忙な中で1棟のアパートにきちんと向き合ってくれる管理会社にはとても感謝しています。最初の管理会社さんからはこちらからメールをしても返信がくるのは2週間後、先方から電話がかかってくることは一度もありませんでした。


作戦4:直接、客付け会社を巡回

専任契約なので、大家さん自ら廻る必要はないですよと言われましたが、少しでも確立が高まればと物件周辺の駅の不動産業者を12箇所回ってきました。

感触の良かった6社に写真と物件チラシのデータをメール送付→そのうちメールにレスポンスがあったのは2社。うち1社は更新にかかる仲介手数料も欲しい、といってきましたがそこは専任の管理会社にお任せしているのでお断りしました。

それから1週間後。感触の良かった不動産のサイトをのぞいて見ましたがオレンの物件は掲載されていません。廻った不動産業者に1件ずつ電話をかけて、その後の物件の反響をヒアリングしましたが各社この一週間で物件があるエリアで探しに来られた方はいませんとの反応。ホームページで紹介してもらえないか頼んでみましたが、自社管理物件ではないのでとやんわりお断りされました。一般媒介で依頼するのと違い、専任媒介物件の客付だけをお願いするというのは思っていた以上にハードルが高そうです。

結果として、入居が決まったのはすべて専任の管理会社経由。自分で回ったこれらの不動産業者からも2件くらい内見があったので、効果が全くなかったわけではないですがかなり体力時間奪われます。


作戦5:営業マンへのインセンティブ

ほとんど効果なし。

客付け会社で1社だけ、インセンティブでやる気を見せた会社がありましたが、その会社から内見が入ることはありませんでした。

インセンティブは営業マンとの良好な関係づくりに役立つくらいで、何よりも入居してもらう人に向けたサービスの方が有効だと実感。


作戦6:インターネット無料サービス検討→止めて賃料値下げ
オレンアパートはネット回線を引いていません。以前は、集合住宅についてはNTTが無料で回線の導入工事をしていたようですが、2015年時点では有料になっており、引き込み工事だけで20万円以上したので見送っていました。

しかし、竣工して1ヵ月も反響がないと、ネット環境の悪さがその要因になっているのではないかと心配に。周辺物件を調べると約6割がインターネット設備対応していますが、インターネット無料サービスをしているアパートはありません。引き込み工事だけで20万円もするならこの際ネット無料にして他アパートと差別化をはかろうと各社に見積もりをとりました。

ケーブルテレビのインターネット無料プランが一番安く、1部屋あたり約千円。ネットでみても評判は悪くないのでここに決めた、と思っていたら、物件があるエリアはケーブルが導入されていないことが判明!

2番目に安い会社は、月2千円&初期費が発生します。フリーインターネットのアパートは、ネット費用を賃料に上乗せが通常ですが、そうするとますます入居がつきずらくなるのでそれはできない。結局、大家の持ち出し分が一部屋あたり2千円かかることを考えると、家賃を千円下げたほうが入居者もうれしいし負担も少ないと判断し、賃料値下げに踏み切りました。

実質利回り11%→9%にダウンしましたがまあ許容範囲です。賃料を下げたことでサイトのアクセス数がアップしました。

※その後、最後の空いた一部屋に、大家負担で回線工事を実施しました。アパートまるごと工事するのに比べ、入居者として一部屋だけ工事するだけなら数万円の負担で済みます。そしてアパートの一部屋でも回線を引いておけば、他の入居者が回線工事をする際に安く済ませることができるからです。


作戦7:諸費用10万円キャンペーン

これは即効性がありました。先輩大家さんにアドバイスを受けて、フリーレントを止めて諸費用を抑えるキャンペーンに切り替えたのですが、問合せが3倍に増えました。かかる金額は変わっていないけれど、コピーを変えるだけでこんなに差が出るとは驚きです。

 

作戦8:近隣施設にビラ配り
物件の紹介チラシを印刷して、コンビニやショッピングモールに置かせてもらうよう交渉。臨月で活動量が落ちたオレンの代わりに、相棒ががんばってきてくれました。

相棒はとってもシャイ(オッサンですが)なので、ドキドキしながら飛び込み営業やったかと思うと泣けてきます。チラシを置くスタンドまで用意してもっていったけれど、ほんとに置いてくれたかは疑問。

 

作戦9:ウチコミに掲載

大家と入居希望者が直接交渉できるサイト「ウチコミ」に登録しました。ウチコミ経由で2件、内見が入っています。数か月さわっただけですが、外国人向けとか、事故物件とか、訳ありな物件の募集に向いてそうだという印象を受けました。

 

※現在、竣工から4年経過

出入りはあるものの満室をキープしています。いま一番の空室対策は、こまめな清掃!

相棒が月1回、草むしりやゴミ拾いなど点検してくれています。

入居者の人が少しでも快適に、長く住みたいと思ってくれるよう、きれいな状態をキープすることが大切だと思っています。